Mrak писал(а):ТСЖ конечно интереснее, так как заинтересованности нашей УК я вообще не вижу. Но знаком с неприятным случаем , когда председатель ТСЖ очень не плохо жил на средства ТСЖ. С дачами и мерседесами.
УК- согласятся ли?
ГРЕФУ -БОЛТ!!!
Какая картина складывается у меня на сегодняшний день:
Предлагаются альтернативные способы формирования ФКР:
— на спецсчете ТСЖ, ЖСК, УК;
— на счете регионального оператора;
— на спецсчете регионального оператора.
! Спецсчет ТСЖ
Я думала о создании ТСЖ еще на этапе первых собраний, когда мы пытались избрать совет дома, но, к сожалению, наши собственники не заинтересованы в решении организационных вопросов. Кроме того, ТСЖ в доме с 437 квартирами + коммерч. помещения - дело, на редкость, неблагодарное. Председателем должен быть человек, обладающий обширными знаниями, проживающий в нашем доме и свободный от другой работы. Работа председателя должна оплачиваться, и оплачиваться неплохо. И этому человеку должны доверять. Есть кандидаты?))
Даже если мы создадим ТСЖ, именно на само ТСЖ будет возложено все бремя работ по подготовке и проведению КР: составление перечня работ; определение сроков их выполнения и стоимости; выбор подрядной организации; контроль за выполнением работ и их качеством; приемка работ и отчетность, работа с администрацией и жилищными агентствами по привлечению гос. и мун. субсидий на КР МКД.
Вывод: Выбрать спецсчет ТСЖ, целесообразно, если оно реально есть и активно занимаются управлением МКД и имеет значительный опыт проведения ремонтных работ.
! УК как владелец спецсчета
1. С УК нужно будет заключать договор об оказании услуг по кап.ремонту, где прописывать абсолютно все нюансы, какие услуги, какие работы по КР, графики работ, в том числе фин. вознаграждение. УК будет заниматься всем геморроем по подбору подрядчиков, смет и т.д., сколько она выставит вознаграждение за свои услуги - пока остается под вопросом.
2. Счет будет открыт на имя УК (а она - организация коммерческая, не забываем). Основная опасность заключается в существующей возможности полного или частичного исчезновения денежных средств из ФКР вследствие противоправных действий руководителей УК. Вопрос -насколько мы доверяем нашей УК? Готовы ли мы с ней жить долго и счастливо до самого капремонта.
3. Взносы на КР перечисляются ежемесячно на спецсчет УК, а понадобиться могут через много лет. За это время инфляция их, увы, обесценит.
4. УК имеет высокую степень мотивации к качественному КР МКД, т.к. от этого зависит дальнейшая безаварийная эксплуатация МКД. Указанное обстоятельство должно побуждать УК, предъявлять самые высокие требования к срокам и качеству выполнения работ, не допуская приемки их с недоделками и браком. Это в идеале.
5. Возможно, Совет дома мог бы контролировать УК, как в части денег, так и в части качества работ...но увы, его у нас нет....
Что касается заинтересованности УК.
Я думаю, им проще, если кап.ремонтом будет заниматься региональный оператор (меньше геморроя). И еще она может просто не согласиться ...
Вывод:
Формирование ФКР на спецсчете УК целесообразно в том случае, если УК проявила себя как ответственный добросовестный управленец, пользующийся доверием собственников.
! Счет регоператора
1. У рег.оператора важное преимущество - возможность целенаправленного использования всех финансовых ресурсов, находящихся на счете. Иными словами, применяется принцип общего котла, на счете регионального оператора аккумулируются взносы собственников помещений на КР всех МКД, принявших решение о перечислении взносов на этот счет. Это позволяет планомерно использовать весь объем финансовых ресурсов, не допуская остановки работ из-за их отсутствия, исключает распыление денежных средств по многим объектам и дает возможность сосредоточить ресурсы на пусковых объектах в целях ускорения сдачи работ. При этом практически полностью исключаются инфляционные потери. При достаточно корректном планировании и учете допустимого авансирования подрядных организаций все выделенные на КР финансовые ресурсы можно израсходовать в планируемом году на реальные работы.
2. Принцип общего котла при использовании финансовых ресурсов позволяет региональному оператору наиболее эффективно ими распоряжаться, но собственники фактически теряют контроль за своими взносами на КР. Кроме того сосредоточение у регионального оператора возможностей самостоятельного использования всех финансовых ресурсов для КР, выбора подрядных организаций, фактически самостоятельной приемки выполненных работ — все это может привести к вышеописанному Мраком коррупционному потенциалу. И просто банальной пропаже денег к началу КР нашего МКД вместе с владельцем счета.
Опять у меня все тот же вопрос про владельца счета (я еще его разбираю)- кто в данном случае будет владельцем? по закону - единый оператор. Единый оператор - ФОНД, а значит - НЕКОММЕРЧЕСКАЯ организация, но не ООО, которая присылает нам платежки. Но у ООО и Фонда заключен договор, что в этом договоре? какие права у ООО ....пока мне не понятно, в общем помогайте))
3. Далее - качество работ. Дальнейшая эксплуатация МКД после КР находится абсолютно вне сферы интересов регионального оператора. В связи с этим качество КР его интересует только в той степени, которая позволяет подписать акт приемки работ. В такой ситуации должен быть предусмотрен порядок жесткого контроля за качеством и приемкой выполненных работ. Однако п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ вменяет осуществление приемки работ в обязанность региональному оператору фактически единолично. Только в п. 2 ст. 190 ЖК РФ делается оговорка о согласовании акта приемки выполненных работ с органом местного самоуправления и лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений МКД, если ремонт проводился на основании решения собственников. УК к проверке качества работ и их приемке фактически не допущены, хотя именно УК будут эксплуатировать МКД после КР, именно УК наравне с собственниками помещений заинтересована в качестве работ и именно УК имеют в своем составе специалистов, способных оценить качество КР.
4. Региональный оператор — это новая структура, потребуется определенное время для оценки эффективности ее деятельности.
Вывод: Возможно перечисление взносов на КР на счет регионального оператора — государственной некоммерческой организации, не такой уж и плохой вариант. При этом не требуется никаких дополнительных затрат со стороны собственников помещений на подготовку и проведение КР. Вопрос качества работ надо решать путем включения в состав комиссии по приемке работ представителя УК.
ДУМАЕМ, ГОСПОДА. У КОГО КАКИЕ МЫСЛИ ПО ЭТОМУ ПОВОДУ??
